×
Vi
bild

Fångat på vår radar

Bostadsrättsförening
skadeståndsskyldig
efter slarv

En av bostadsrättsföreningens viktigaste uppgifter är att sköta sin lägenhetsförteckning. I förteckningen ska föreningen bland annat notera alla de pantsättningar som man blir underrättad om. En underrättelse om pantsättning sker genom en så kallad ”denuntiation”. 

Denuntiationen är ett väldigt viktigt moment. Det är nämligen genom detta meddelande till föreningen som pantsättningen blir giltig utåt. Annars gäller den bara mellan bostadsrättshavaren och banken. 

Det luriga är att pantsättningen blir giltig genom meddelandet, även om föreningen sedan glömmer bort att anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Slarv som kan få ödesdigra och väldigt oväntade konsekvenser. Om detta lär oss domen från den 26 februari 2018 från Svea hovrätt (T 10031-15). 

Bakgrunden 

År 2006 såldes en bostadsrätt i föreningen efter att mäklaren tagit del av lägenhetsförteckningen. I denna kunde man se att lägenheten var pantsatt med olika banker som panthavare. Som brukligt löstes lånen i samband med tillträdet. Tiden gick. År 2015, alltså nästan tio år efter försäljningen fick köparen besked av Wasa Kredit att lägenheten var pantsatt för säljarnas gamla skulder och att banken nu tänkte ta panten i anspråk. 

Det visade sig att säljarna inte hade löst två gamla lån med bostadsrätten som säkerhet. Säljarna var skuldsatta och kunde inte betala lånet. Pantsättningen fanns av någon anledning inte noterad i lägenhetsförteckningen. Wasa Kredit kunde dock visa att den meddelat föreningen om pantsättningen. Eftersom denuntiationen var gjord var pantsättningen giltig. Banken hade alltså rätten på sin sida. 

Vem bär ansvaret? 

Situationen var förfärlig för köparen. Lånet som banken ville tillgodogöra sig från lägenheten översteg hela 1,2 miljoner kronor. Skulle köparen tvingas lösa in lånet som avsåg säljarnas obetalda skulder? Säljarna hade i överlåtelseavtalet lovat att lägenheten inte skulle vara pantsatt vid tillträdet. Det fanns dock ingen mening med att stämma säljarna som uppenbarligen saknade pengar. 

Köparen riktade istället kikarsiktet mot föreningen. Hade föreningen skött sin uppgift att notera pantsättningarna för lägenheten hade situationen inte uppkommit. Föreningen försvarade sig så gott den kunde och anlitade en av landets mest namnkunniga bostadsrättsjurister i rättsprocessen. Det hjälpte inte. 

Föreningen förlorade såväl i tingsrätt som i hovrätt. Domstolarna fastställde att föreningen var skadeståndsskyldig till köparen för att den på ett eller annat sätt slarvat med att notera pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Föreningen hade inte kunnat lämna någon förklaring till varför panten inte hade noterats. Eftersom föreningen förlorade tvisten fick den också betala köparens rättegångskostnader på ca 500 000 kronor, vid sidan om sina egna kostnader. 

Är sista ordet sagt? 

Domen föll tungt över föreningen som hade anlitat förvaltare för att hantera lägenhetsförteckningen. Men, det är i skrivande stund inte säkert att sista ordet är sagt. Hovrätten var djupt oenig. Två överröstade domare tyckte nämligen att orsakerna till att pantsättningarna inte noterats var för oklara. De tyckte inte att köparen lyckats bevisa att föreningen varit vårdslös. Därför ansåg de att talan skulle ogillas.

Den djupa oenigheten, och det faktum att det saknas vägledande rättsfall på området gör att det finns en god chans att målet senare tas upp av Högsta domstolen. En eventuell dom från Högsta domstolen lär dock inte komma förrän tidigast i slutet på 2018. 

 

Bostadsrättsjuridik Fordringsrätt Pant

Artikeln ovan är publicerad i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. Om artikeln citeras eller återges ska källan anges.