×
Vi
bild
logo

Artikel från Advokatfirman Lindmark Welinders webbplats lwadvokat.se

Fångat på vår radar

Kan man lova
och sedan
ta tillbaka?

I ett uppmärksammat rättsfall (NJA 2016 s. 237) bedömde Högsta domstolen (HD) ett antal frågor om ansvar för fel i en affärsrelation som byggde på att avtal som ingåtts mellan två näringsidkare. Målet aktualiserade en rad centrala avtals- och köprättsliga frågor, såsom tolkningen av avtalets innehåll, ansvar för förmedlade uppgifter, förhållandet mellan preciserade uppgifter och friskrivningsklausuler, köparens undersökningsplikt och reklamation. Men den fråga vi här tar sikte på är HD:s bedömning i fråga om den friskrivningsklausul som fanns inrymd i köpekontraktet. Hur stabila är egentligen friskrivningsklausuler?

Det myllrar av friskrivningsklausuler!

Friskrivningar och andra typer av ansvarsbegränsningar är vanliga inslag i olika typer av affärsavtal. Syftet med klausulerna är givetvis att friskriva eller begränsa den ena partens (vanligen säljarens, eller leverantörens) ansvar mot den andra (vanligen köparen eller beställaren). Ansvarsbegränsande klausuler är därmed en direkt motsats till garantier, som ju ofta utvidgar eller preciserar garantens ansvar, jämfört med vad som gällt om någon garanti inte getts. En garanti kan också kombineras med en ansvarsbegränsning så att leverantören förvisso tar ett visst ansvar men sedan begränsar det i olika avseenden. Klausulen blir då lite av att ta tillbaka med den ena handen vad man just gett med den andra.

Ansvarsbegränsningar kan variera mycket sinsemellan i sin utformning. De kan utformas på ett sådant sätt att de begränsar en parts åtagande (dvs. vad den andra kan förvänta av varan eller tjänsten). De kan även begränsa ansvaret som sådant, dvs. räckvidden av de påföljder som kan göras gällande vid avvikelser från vad köparen kan förvänta. Vissa klausuler begränsar ansvaret till vissa påföljder, ofta prisavdrag och omleverans, och utesluter övriga påföljder, ofta skadestånd eller hävning. Andra klausuler möjliggör visst skadestånd men begränsar detta, t.ex. till skadetyp (friskrivning för följdskador) eller belopp (med en engelsk term ibland kallat ”cap”). En skadebeloppsbegränsning kan i sin tur bygga på ett angivet belopp eller på ett relationstal, t.ex. kontraktsvärdet eller viss del av kontraktsvärdet.

I kommersiella avtalsförhållanden lägger man särskilt stora krav på att parterna att själva värderar och står risken för sina affärsuppgörelser. Friskrivningar mellan kommersiella aktörer har således ofta ansetts ge uttryck för en mellan parterna medvetet gjord riskfördelning. Domstolarna har därför varit mindre benägna att åsidosätta friskrivningsklausuler i avtalsförhållanden mellan näringsidkare. Juridikens skyddsregler, t.ex. den omdiskuterade jämkningsmöjlighet som ges genom 36 § avtalslagen, har ofta avsett svagare part, vanligen konsumenter.

Först säljinformation sen friskrivning?!

I det nu aktuella fallet hade köparen (ett fastighetsbolag) genom ett skriftligt avtal köpt en bostadsrätt. Bostadsrätten avsåg en kontorslokal i vilken säljaren tidigare hade bedrivit verksamhet. I både annonsen om försäljningen och i den objektbeskrivning som tagits fram till visningen av lokalen hade angivits en preciserad uppgift om lokalens area till 1 297 kvadratmeter.

Köpekontraktet innehöll en allmänt hållen friskrivningsklausul enligt vilken köparen avstod med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av alla sorters fel och brister i bostadsrättslokalen, med undantag för tre uttryckliga garantier i avtalet avseende pantsättning, skulder och rätten att disponera lokalen. Bostadsrättens area berördes inte i köpekontraktet, men en hänvisning gjordes till att köparen tagit del av objektbeskrivningen.

Köparen reklamerade senare köpet och gjorde gällande att bostadsrätten var felaktig genom att lokalens area hade visat sig vara mindre än vad som utlovats i annons och objektbeskrivning. Sedermera väckte man även talan mot säljaren. Tvisten gick hela vägen upp genom domstolarna och landade till slut på HD:s bord.

Högsta domstolen ställer krav!

Det intressanta i HD:s dom är inte utgången i målet i sig – här fanns nämligen en del annat som fick betydelse för utfallet – utan de delar där man faktiskt dömer till köparens fördel. HD gör här en bedömning av vad som ansågs vara avtalat mellan parterna och vilken betydelse det hade för friskrivningsklausulens giltighet.

HD fann att den direkta kopplingen mellan köpekontraktet och objektbeskrivningen, genom hänvisningen i köpekontraktet om att köparen tagit del av objektsbeskrivningen, innebar att areauppgiften utgjort en mellan parterna avtalad egenskap i köpeobjektet. Eftersom arean avvek från vad som ansågs vara avtalat mellan parterna var varan felaktig i köprättslig mening (17 § köplagen). Säljaren är då principiellt sett ansvarig för felet.

I fråga om friskrivningsklausulen anförde HD att uppgifter från säljarens sida i viss utsträckning kan neutraliseras genom en friskrivning. Men för detta krävs att friskrivningen på ett tillräckligt tydligt sätt befriar säljaren från ansvar för den preciserade uppgiften. Vidare framhöll man att friskrivningar inom köplagens tillämpningsområde som utgångspunkt ska tolkas restriktivt och att de således måste vara klara och tydliga för att få genomslag. HD konstaterade att en allmänt hållen friskrivning från allt ansvar för fel inte kan ges någon verkan mot avvikelser från en, som i det aktuella fallet, speciell och i allt väsentligt preciserad uppgift om varans beskaffenhet. Att uppgiften om arean enligt objektbeskrivningen hade lämnats av bostadsrättsföreningen saknade avgörande betydelse. Uppgiften härrörde från säljarsidan och mellan parterna i avtalsförhållandet låg ansvaret för uppgiften således på säljaren. Friskrivningen hindrade därför inte köparen från att hålla säljaren som ansvarig för de avvikelser som avsåg lokalens area. I klartext – friskrivningen underkändes i den del där konkreta utfästelser lämnats.

En jämförelse kan göras med NJA 1993 s. 436 där HD gjorde bedömningen att en allmän friskrivning i avtalet inte hade någon verkan mot preciserad uppgift som visade sig vara oriktig. Även där ansåg HD att den allmänt hållna friskrivningen inte tillräckligt tydligt fråntog något ansvar för riktigheten av den uppgift som säljaren lämnat i avtalets ingress.

Kommer dagens friskrivningar att hålla framöver?

Högsta domstolens avgörande klargör rättsläget för friskrivningsklausuler. För den som i sin juridiska riskhantering valt att förlita sig på allmänt hållna friskrivningar finns anledning att se upp. Friskrivningsklausuler måste tolkas i ljuset av övrigt avtalsinnehåll, i vilket även innefattas uppgifter som getts utanför ”the four corners of the contract”.

En praktisk slutsats av fallet är att en säljare, utöver uttryckliga garantier, också svarar för preciserade uppgifter som förekommer i avtalet eller som förekommit i sådant material som köparen tagit del av i sin granskning innan köpet, särskilt om det hänvisas till detta i själva avtalet. Det finns alltså en stor risk att en allmän friskrivning (exempelvis inrymd i ett standardavtal) inte har någon verkan mot en preciserad uppgift som antingen lämnats i avtalet (NJA 1993 s. 436) eller på annat sätt kan anses vara del av det avtalade (NJA 2016 s. 237). Den som är missnöjd med en leverans har å andra sidan skäl att inte utan vidare låta sig nedslås av en hänvisning till en allmänt hållen friskrivning. En tolkning måste göras.

Klart är att vid preciserade uppgifter eller garantier i avtalet krävs minst lika konkreta och preciserade friskrivningar för att part ska kunna gå fri från ansvar. En sådan friskrivning blir mer skräddarsydd och kommer sannolikt även vara svårare att förhandla. Sensmoralen från HD tycks i vart fall vara att om man vill ta tillbaka det man lovat måste man i vart fall vara tydlig med att man gör det.

Till sist en aptitretare

En vidare fråga som uppstår till följd av avgörandet ligger i HD:s generösa tolkning av vad som ansågs vara avtalat mellan parterna. Domen kan skapa en osäkerhet kring vad som egentligen ska ”anses som avtalat” och vilka avtalsvillkor som avtalsparter faktiskt förbundit sig till. Man kan fråga sig om det inte krävs mer än en hänvisning till ett visst dokument eller ett visst material där en viss uppgift framgår för att denna uppgift också ska anses vara del i avtalet? Men det är en annan historia.