�garl�genheter - en ny boendeform

Fr�n och med den 1 maj 2009 �r det m�jligt att skapa s� kallade �garl�genheter.

Fr�n och med den 1 maj i �r �r det m�jligt att skapa s.k. �garl�genheter, som �r tredimensionellt bildade fastigheter inom ramen f�r en fastighet. I ett hus med tio l�genheter kan det i princip bildas tio separata fastigheter best�mda som en tredimensionell del av huset. Huset kan ocks� delas upp i flera delar och best� t.ex. av minst tre �garl�genheter, ett antal hyresl�genheten och olika aff�rs- och kontorslokaler.

Bakgrund
I stora delar av Europa, USA, Kanada och Australien med flera l�nder har man kunnat �ga sin l�genhet, men inte i Sverige. Man kan �ga sitt hus men sin l�genhet har man bara kunnat f� nyttjander�tt till. Den vanligaste och mest �garlika uppl�telseformen har varit bostadsr�tten. Bostadsr�tten har i m�ngt och mycket n�stan fungerat som en �garl�genhet genom att det n�stan fritt g�tt att s�lja eller p� annat s�tt �verl�ta sin bostadsr�tt f�r ett marknadspris. Med n�stan menas att bostadsr�ttsf�reningen m�ste ge sitt godk�nnande av k�paren och i de flesta bostadsr�ttsf�reningar har bara privatpersoner kunnat �ga l�genheterna. En annan begr�nsning �r att r�tten att hyra ut en bostadsr�ttsl�genhet i andra hand �r villkorad av att bostadsr�ttsf�reningen ger sitt godk�nnande.

Skillnader bostadsr�tt - �garl�genhet
Den stora skillnaden mellan en �garl�genhet och en bostadsr�tt �r att �garl�genheten kan s�ljas och k�pas av vem som helst. Ingen f�rk�psr�tt g�ller f�r kommunen. Den kan ocks� hyras ut till vem som helst utan att medgivande beh�ver inh�mtas fr�n n�gon. Uthyrningen kan ske p� hur l�ng eller kort till som man vill. Medan man m�ste ha bostadsr�ttsf�reningens medgivande f�r att g�ra st�rre f�r�ndringar i l�genheten vid bostadsr�tt, kan �garen till en �garl�genhet i princip �ndra en l�genhet hur han eller hon vill. Precis som f�r andra fastigheter f�r �garl�genheter en fastighetsbeteckning och staten tar ut st�mpelskatt f�r lagfart och pantbrev.

Kan alla l�genheter ombildas?
Om det hade varit helt fritt att ombilda bostadsr�ttsfastigheter till �garl�genheter, hade det sannolikt blivit mycket popul�rt. Av politiska sk�l har reglerna emellertid gjorts s�dana att l�genheter som �r eller varit bostadsl�genheter de senaste �tta �ren, inte kan omvandlas till �garl�genheter.
Vi nybyggnad och ombyggnad kan �garl�genheter bildas liksom vid omvandling av l�genheter som tidigare varit uppl�tna till aff�rer eller kontor. Sannolikt skapas �garl�genheter fr�mst vid nybyggnation p� obebyggda tomter eller tredimensionell fastighetsbildning p� befintliga eller genom omvandling av befintliga kontorsfastigheter till blanduppl�telse. F�r att kunna bilda �garl�genheter kr�vs att det samtidigt bildas minst tre sammanh�ngande �garl�genheter p� fastigheten.

Gemensamma utrymmen
Gemensamma nyttigheter som vatten, v�rme, el, trappor och hissar, tr�dg�rd m.m. regleras antingen genom servitut eller, i m�nga fall, som samf�lligheter. Finns en hiss i en fastighet med fem v�ningar har ju den som bor �verst st�rst nytta av hissen. Hissen utg�r en egen samf�llighet d�r de olika �garl�genheterna tilldelas olika andelstal allt efter nytta. Kostnaderna f�rdelas sedan efter andelstalen.
En samf�llighetsf�rening svarar f�r sk�tsel och drift och f�r att f�rdela kostnaderna p� de olika l�genheterna. P� motsvarande s�tt skapas samf�lligheter av v�rme- och vattensystemen, tr�dg�rden, sophanteringen o.s.v. I normalfallet kan en och samma styrelse sk�ta de flesta samf�lligheterna. Det uppkommer ocks� fr�gor om underh�ll av gemensamma del, t.ex. fasader. I �steuropa kan man se exempel p� fastigheter d�r varje �gare bara m�lar sin del av fasaden p� huset.

Vad h�nder om grannen st�r?
I en bostadsr�ttsf�rening �r det f�reningen �ger huset och f�reningens styrelse kan d� st�lla krav mot en bostadsr�ttshavare som missk�ter sig och ytterst kan bostadsr�tten s�gas upp och bostadsr�ttshavaren tvingas att flytta. Maktm�jligheterna mot en �gare av �garl�genhet �r v�sentligt s�mre. P� samma s�tt som g�ller f�r villor och andra fastigheter �r det s.k. grannelagsr�ttsliga regler som kommer att g�lla. En granne kan via domstol f�ra talan mot en granne som st�r. Den st�rande grannen kan vid vite (av domstolen f�rutbest�md b�ter) f�rbjudas att forts�tta ett st�rande beteende. Forts�tter problemen kan vitet d�mas ut och ett nytt h�gre vite best�mmas.
�ven en samf�llighetsf�rening kan v�cka tala mot en st�rande medlem p� motsvarande s�tt inom ramen f�r samf�llighetsf�reningens verksamhet. Det kan d�rf�r komma att b�de ta tid och kosta pengar att komma tillr�tta med grannar som missk�ter sig.

Vilka regler g�ller vid f�rs�ljning?
Vid k�p och f�rs�ljning av �garl�genheter kommer samma regler att g�lla som vid k�p och f�rs�ljning av villafastigheter. K�paren har unders�kningsplikt och samma ?fel i fastighets?-tvister som vi sett f�r villor kommer att uppkomma betr�ffande �garl�genheter. Nya fr�gor kommer att dyka upp i dessa sp�r. Hur kommer t ex fel i en gemensam hiss bed�mas? M�ste taket p� fastigheten unders�kas varje g�ng en l�genhet ska s�ljas? Anses en st�rande granne som ett fel? Har man upplysningsplikt f�r st�rande grannar? Hur l�ngt str�cker sig m�klarens ansvar f�r den beskrivning som denne g�r av f�rs�ljningsobjekt som �r �garl�genheter? I m�ngt och mycket kommer praxis fr�n ?vanliga? fastigheter kunna anv�ndas, men m�nga fr�gor kommer att f� l�sas genom ny domstolspraxis.

Luftl�genheter
En ny f�reteelse kommer att bli f�rs�ljning a s k ?luftl�genheter?, dvs. l�genheter som ska bildas och byggas f�rst efter det att k�pet gjorts. Det liknar till en del k�p av tomt med k�p av husbyggsats, men kommer delvis styras av andra regler. De tvingade regler om sm�husentreprenader som finns �r inte t�nkta att g�lla �garl�genheter. En byggm�stare kan t.ex. k�pa en fastighet, planera en byggnad med tio l�genheter och sedan s�lja dessa redan innan de �r byggda. Eftersom tredimensionella fastigheter rymmer m�nga fr�gor, kommer goda r�d att beh�vas, men samtidigt skapas m�nga nya m�jligheter. Ett g�ng intressenter kan ju t.ex. sl� sig ihop om att bygga en byggnad tillsammans och sedan sprida �gandet genom �garl�genheter. I s�dana projekt kan �ven avancerade finansieringsfr�gor uppkomma. Det skulle kunna bli b�de opraktiskt och sv�rhanterligt om de olika �garna skulle finansiera k�pet var f�r sig och ett byggkreditiv l�ggas upp f�r varje l�genhet.

Hur skapas �garl�genheter?
�garl�genheter bildas genom lantm�terif�rr�ttning. Vid denna bildas ocks� de samf�lligheter och servitut som kr�vs och lantm�teriet best�mmer de andelstal som ska g�lla. Vid �ndringar kan ny f�rr�ttning beh�va ske. Kostnaderna f�r en f�rr�ttning f�rdelas mellan �garna. Styrelserna i samf�llighetsf�reningen beslutar om utdebiteringar. Dessa har f�rm�nsr�tt i fastigheterna f�re alla andra fordringar, �ven bankens pantbrevss�kerheter.
�garl�genheter blir en ny och sp�nnande boendeform. Den skapar nya m�jligheter att kreativt exploatera fastigheter. Advokatfirman Lindmark Welinder har l�ng erfarenhet av fastighetsrelaterade fr�gor och ser det som en utmaning att f� bitr�da v�ra klienter �ven inom detta nya omr�de.

Artikeln ovan är publicerad i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning.
Om artikeln citeras eller återges ska källan anges.